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【格局更迭】2018烟台房地产市场年中报告

来源:同策 2018-07-16 09:14:00

[摘要] 如果属于2017年的港城楼市关键词是“一路上涨”,那2018年,在此之上,我们将迎来第二个关键词——格局更迭。烟台市场持续多年的“东冷西热”格局将自此迭代改写。

年年岁岁花相似,岁岁年年人不同

2017年烟台房地产市场的 “涨声”言犹在耳,2018年已乘“涨势”走完上半场。上半年全市商品房成交302.81万㎡,虽然同比下滑6.9%,但主要受制于新增端口的供应不足,多个新增预售项目为早期认购后补预售,上半年入市的“新盘”寥寥可数。上半年全市商品房成交均价突破8字头,8296元/㎡,同比上涨16.6%,涨幅高于2017年。

如果属于2017年的港城楼市关键词是“一路上涨”,那2018年,在此之上,我们将迎来第二个关键词——格局更迭。烟台市场持续多年的“东冷西热”格局将自此迭代改写。

格局更迭之土地市场2018年上半年烟台土地市场开闸放水,商住用地成交345.52万㎡,接近2017年全年土地成交量。其中,莱山区占据土地市场成交半壁江山,未来两年 ,莱山区新房市场多年的“久旱” 将逢“甘霖” 。

格局更迭之商品房市场。历年市场最活跃区域开发区继续以成交7574套领先六区,多年低迷的牟平区,以5973套成交量逆袭至六区第二。下半年,在中梁海志府、龙湖葡醍海湾持续热销之后,蓝光、恒大、碧桂园等新进房企快周转项目先后入市,牟平区有望成为烟台六区“供求”最活跃区域。供求的活跃也将为牟平区各项目带来产品力、营销力、销售策略的全面挑战。

格局更迭之房企阵营。上半年单盘销额10仅1个本地房企楼盘上榜,房企销额5全部为品牌房企。万科地产以深耕之势,市场份额已过10%。一线房企10已有8品牌入驻烟台,20已有14品牌入驻烟台,未来烟台市场将进入“寡头时代”。

同策烟台 策略中心 孙建波

一、政策环境

政策

楼市调控政策频出,从一二线蔓延至三四线,调控范围广、力度大、方向精准

自2018年初开始,楼市调控政策频出,针对各类需求实行差别化调控;2018年地方政府放松落户造成市场回温,住建部等多部门联合出台措施整治房地产市场乱象

2018年上半年楼市调控政策呈现七大特征

2018年上半年,楼市调控政策七大特征:区域轮动;调控区域扩围;人才政策与楼市需求的再平衡;重大规划与楼市调控同时出台;政策时效性依然成立;深化住房制度改革的试点将集中涌现;多部委联合监管房地产业

1.调控政策在区域轮动:2018年两会后,房价上涨过快的中西部、东北部热点城市密集出台调控政策,政策调控跟随房价上涨进行区域间的轮动,呈现从东部城市蔓延到中西部、东北部热点城市的趋势

2.楼市调控区域扩围:从城市角度看,尤其是中西部、东北部等长期执行去库存政策的城市,本轮楼市上涨行情多由中心城区或未来规划重点区域领涨其后蔓延到远郊城区、周边县区。因而在楼市调控区域上也客观存在着区域性扩围的趋势

3.人才政策与楼市需求的再平衡:2018年,近60个城市相继出台人才政策,但不同层级城市目标引入的主要人才群体呈现梯度分化。从人口流动角度看,二线城市承接一线(京沪)疏解转移人口、吸纳三四线城市流入人口,人口规模加速扩张并促使人口分布再平衡

4.重大规划与楼市调控同时出台:2017年以来,两大性规划落地,区域性收紧的调控政策均紧随规划出台,防范借机炒作房地产市场。未来这种管理思路或成为常态,粤港澳大湾区规划出台后极有可能跟随规划收紧楼市调控

5.政策时效性依然成立:从历年政策来看,政策时效期均值为6-8个月。出台收紧的调控政策后,调控政策的时效性逐步降低,未来将进一步出台政策巩固调控成果。2018年4季度“十九届四中全会”对未来楼市调控政策的走向是值得关注的时间点

6.深化住房制度改革的试点将集中涌现:深圳市6月5日发布《深化住房制度改革》的征求意见稿,明确以构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系为发展目标,深入房地产长效调控机制的探索。未来其他一线、热点二线城市或将跟进住房制度改革的试验

7.多部委联合监管房地产业:2018年6月28日,住建部等七部门联合公布,从2018年7月初至12月底,将联合开展30城治理房地产市场乱象专项行动。从城市名单列表来看,大部分为核心一二线、楼市动态对房地产市场具有风向标意义的城市。

烟台政策

2018年上半年延续2017年调控政策,以“维稳”为主风向标,未出台大的调控政策

烟台五部门联合出手,开发商拒绝公积金贷款不整改将暂停网签

3月26日,烟台市住房公积金管理中心、烟台市住房和城乡建设局、烟台市财政局、中国人民银行烟台市中心支行、烟台市国土资源局五部门联合下发红头文件《关于贯彻落实鲁建金函〔2018〕2 号文件 切实维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(烟住〔2018〕13 号)。通知规定:

一、在本市行政区域内,从事商品房开发建设经营活动的房地产开发企业销售商品住房时,在取得《商品房预售许可证》后,应在 10 日内到市住房公积金管理中心或县市区分支机构申请办理住房公积金贷款楼盘准入手续。

二、住房公积金管理中心自受理贷款申请之日起 10 个工作日内完成审批工作。

三、不动产登记机构严格按照有关规定,及时受理住房公积金贷款抵押登记申请,并在 10 个工作日内完成抵押登记手续。

四、住房公积金管理中心和受托银行应在委托贷款协议中明确约定职责分工和办理时限。受托银行要按照协议约定,及时办理贷款抵押手续。

五、加大联合惩戒力度。各县市区住房和(规划)建设管理局和住房公积金管理机构要联合定期开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动,对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业,由住房公积金管理部门责令限期改正。拒不整改的,住房公积金管理机构书面通知住建部门,暂停该项目网上签约和预售资金监管账户的资金拨付,同时纳入人民银行征信系统和房地产开发企业信用档案。

新版《烟台市城市住房保障管理办法》出台;推行保障房租金减免方式

新《办法》执行时间:新版《烟台市城市住房保障管理办法》已正式出台,自2018年7月15日起施行,有效期至2023年7月14日。

取消保障房配建制度:根据住建部、财政部《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》,今后城镇住房保障要逐步转向以租赁补贴为主,同时烟台2017年起已开始试行出售型的共有产权住房制度,为此新《办法》不再硬性规定8万平方米以上的房地产开发项目按新建住宅5%的比例配建保障房。

推行保障房租金减免方式:新《办法》根据上级政策规定和烟台实际情况,确定对保障房承租家庭不再发放租赁补贴,而是实行租金减免方式,承租人实际只需缴纳减免后的租金。

优化申请审核程序:新《办法》进一步细化了申请家庭的范围和限制性条件。对已享受保障的家庭,将《住房保障资格证》的有效期由1年延长到3年,原来已经发放的1年期《住房保障资格证》,需要先按原规定走完本轮年审程序之后,换新证时再调整为3年期;《办法》施行后新发放的《住房保障资格证》,则统一调整到3年。

加强保障后续监管:突出保障家庭在住房保障期间的诚信申报和主动复核责任,发现保障对象有不诚信行为,将记入相关征信系统和档案,5年内禁止申请住房保障。

新《办法》将存量廉租房纳入保障性住房统筹管理,租金减免标准按照保障房基准租金和原廉租房租金的差额计算。

金融政策

金融政策收紧,房贷利率持续走高;未来银行或将继续控制房贷增量、抑制房产投机。

自去年以来,房贷利率市场一直处于上调趋势。五月底,央行表态透露出未来货币政策仍持稳健审慎的原则,也意味着,未来银行仍将控制房贷增量、抑制房产投机。

烟台八家主流银行,目前港城的首套房首付均为三成,利率上浮15%为主流。光大银行由上浮20%上调至30%。

二套房方面,首付均为四成,招商银行、建设银行、华夏银行、浦发银行二套房利率上浮20%,中国银行、农业银行、工商银行利率上浮25%,光大银行二套房利率调整至上浮40%。

银行利率方面,除光大银行外,其他基本与五月持平。不仅是烟台,超过8成的城市已经没有了利率优惠,并且持续走高。从2017年到今年,利率高成为影响购房的因素之一,还贷压力也不断增加。

三、城建规划

交通变革:2018年底将实现济烟2生活圈 3到北京、430分到上海

铁路

1、潍烟高铁(招远段)初设线路地质勘探常规性工作全部结束,预计工期为2018年至2021年。

2 、 潍莱高铁平度段开工项目。将在2020年建成通车。

3、 济青高铁预计2018年底建成通车。济南到烟台、日照缩短到2,3可北京,430分可上海

4、大莱龙铁路2020年将完工通车。

5、青连铁路规划年底与济青高铁同步通车。

公路

龙青高速目前路基工程已全部完成,预计9月份通车;通车后,烟台到青岛的时间将缩短为两。

文莱高速施工已全面推开

跨海大桥

2018年5月20日,青连铁路跨胶州湾特大桥跨海段合龙。

建成后青岛至上海缩短至4。同时通过青岛枢纽,形成山东半岛城市群城际铁路网主骨架,实现青岛与日照“1经济圈”、烟台与日照“1.5经济圈”、济南与日照“1.5—2经济圈”。

烟台机场年吞吐量不断增大,海上交通网络体系不断完善,港城的开放格局不断扩大

机场

截至目前,烟台国际机场通航城市达到67个,开通航线149条,运营航空公司28家;2017年完成航班起降6.2万余架次,旅客吞吐量650万余人次,分别同比增长21.9%、26.6%;

2018年,烟台机场在航线上也将有新布局:争取全年通航城市达到80个以上,旅客吞吐量达到830万人次。

机场二期目前正在加紧推进中,预计或于2021年7月1日前投入运营。

港口

烟台不断完善海公、海、铁等多式联运体系。全市目前已拥有水路运输企业55家,船舶311艘。2017年全市水运企业实现货运量4586万吨,居全省第二位;客运量721万人次,居全省。围绕海上丝绸之路、中韩自贸区、东盟自贸区建设,开辟了韩国、日本、俄罗斯海参崴、越南、菲律宾等20多条国际航线,以及大陆到台湾基隆、台中、高雄、花莲航线,吸引了大量客流,助力烟台产业转型升级,填补烟台高端旅游项目空缺

城市框架:塔山南路二标段完成初步验收,通车后将为周边 “增容减负”;地铁规划稳步实施中

1.夹河桥连通着烟台开发区与芝罘区。按照规划,夹河桥将于年内竣工通车。

2.《滨海西路周边景观改造提升规划》,打造自然森林海岸和都市休闲基地。滨海西路慢行系统年内完成并投入使用。

3.虎山东路(虎山东路及虎山路一期),当前正在审批。

4.烟台塔山南北路经连续施工,塔山南路通世南路至机场路、化工南路至外夹河桥段的部分路段,已全部完成沥青铺设、道板砖铺装和交通设施安装,并完成初步竣工验收,待下一步验收合格并正式移交后,近期有望通车。塔山南路全线计划2020年6月底前正式通车。

5.烟台地铁近期建设规划由1号线和3号线构成,1、3号线为中心城区骨干线,服务于芝罘区、开发区、莱山区、福山区和高新区5大组团,属于大运量轨道交通系统。1号线和3号线两条线路建设规模约81公里,其中,地下线约64公里,高架线约17公里。

目前,我市的轨道交通建设规划报批前的相关支撑性文件已基本完成。烟台市正在持续开展项目勘察设计工作,完成了约总工程量的35%。待市区人口规模达到国家要求后,即可上报项目建设规划。

区域改造:福山吹响“三大重点工程”集结号

2018年福山区实施开放带动、产业强区、城乡统筹、民生优先、党建引领五大战略,全力推进招商引资和项目建设、城市有序更新、生态环境治理“三大重点工程”,持续大手笔投入增进民生福祉,朝着现代化开放创新之区迈进。

1.福山加快棚户区改造,年内重点推进15个片区、6705户棚户区改造工作,继续攻坚突破历史遗留问题,力争再解决历史遗留板块9个,同步规划启动10个回迁安置区建设。高标准推进农厕、老旧小区和背街小巷改造工作,年内完成农厕改造1107户、老旧小区改造4个、背街小巷改造10条,为群众创造更加舒心的居住条件。开工建设东线排污干管工程,加快推进6条道路11个雨污管网改造项目。启动综合服务中心项目建设,着力满足公共服务需求。围绕环渤海高铁、G228改线等全市重点工程,及时对接调整城市规划建设方案。

2.启动河滨路北延、奇泉路南延、大旺路改建等工程,论证启动福海路过街天桥建设,年内完成道路建设和“卡脖路”打通工程7条,中修县乡公路68公里。

3.2018年,福山区在教育、医疗、社保等民生领域持续大手笔投入。完成福惠小学、西关小学、尚德中学等5所学校新建和改扩建工程,彻底解决城区中小学大班额问题。引进各类高校和科研机构投资建校,重点加大考文垂大学研究院等项目沟通对接力度,争取尽早签约落户。

棚改计划:2018年烟台棚改安置房计划开工61368套

烟台市现存棚户区总量为15.94万户,计划利用3三年时间(2017-2019年)全部实施改造,目前各县市区3三年改造计划已经编制完成。其中:2017年已实施改造2.77万户,2018年力争改造10万户以上,到2019年底完成现存棚户区改造。

我市2018年棚改安置房开工计划61368套,其中芝罘区7299套,福山区4735套,莱山区4019套,牟平区2638套,开发区2447套,烟台其他县市42677套。按照计划,今年9月底开工可达到90%,10月底全部开工。

棚改安置计划,或将催生大量商品房购置需求。

三、土地供求

年度供求:伴随楼市去库存压力缓解,土地市场开始开闸放水,上半年土地供求量高幅上涨

烟台同策数据显示:2018年上半年烟台商住类土地供应50宗,同比2017年上半年供应宗数22宗上涨127.27%;2018年上半年商住类土地供应面积410.80万㎡,同比2017年上半年162.92万㎡上涨152.15%。

烟台同策数据显示:2018年上半年烟台商住类土地成交39宗,同比2017年上半年成交宗数17宗上涨129.41%;2018年上半年商住类土地成交面积345.52万㎡,同比2017年上半年137.99万㎡上涨150.39%。

区域供应:上半年开发区和莱山区占全市土地供应半壁江山,分别供应土地128.43万㎡、90.42万㎡

烟台同策数据显示:2018年上半年六区土地供应宗数中,牟平区供应17宗排名;开发区供应14宗排名第二;莱山区供应7宗排名第三;福山区供应5宗排名第四;芝罘区供应4宗排名第五;高新区供应3宗排名第六。

烟台同策数据显示:2018年六区土地供应面积中,开发区供应128.43万㎡排名;莱山区供应90.42万㎡排名第二;牟平区供应70.35万㎡排名第三;芝罘区供应49.39万㎡排名第四;福山区供应37.03万㎡排名第五;高新区区供应35.19万㎡排名第六。

区域成交:上半年莱山区成交土地172.55万㎡,位居六区首位,占据全市土地成交半壁江山

烟台同策数据显示:2018年六区土地成交宗数中,莱山区和牟平区均成交12宗位居;开发区成交8宗排名第二;福山区成交4宗排名第三;芝罘区成交2宗排名第四;高新区成交1宗排名第五。

烟台同策数据显示:2018年六区土地成交面积中,莱山区成交172.55万㎡排名;开发区成交78.35万㎡排名第二;牟平区成交47.96万㎡排名第三;福山区成交29.49万㎡排名第四;芝罘区成交16.62万㎡排名第五;高新区成交0.56万㎡排名第六。

备注:数据来源:中国土地市场网;土地统计中包含住宅用地、商服用地、住宅兼商服用地;统计区域仅包含烟台六区;土地成交指公示招拍挂地块;土地面积统计为建筑面积;统计周期:2018.1.1-2018.6.30

四、商品房供求

年度新增:上半年商品房新增24274套,同比上涨14.9%,主要受多个早期项目2018年预售补签影响

烟台同策数据显示:2018年上半年烟台商品房新增供应24274套,260.86万㎡,同比2017年上半年分别上涨14.9%、11.2%。

2018年上半年商品房新增主要来自:2017年已认购项目于2018年集中预售补签,如芝罘区红星国际广场1663套、芝罘区山语城1056套、芝罘区青山翠谷714套等;2018年新盘较少,有牟平区中梁海志府1065套、龙湖葡醍海湾896套(五期紫云台新品组团)、莱山区观云山891套等。

六区新增:上半年芝罘区新增供应6555套,遥遥领先,但主要来自早期认购项目集中预售补签

烟台同策数据显示:2018年上半年芝罘区商品房新增供应6555套、66.58万㎡,遥遥领先,但近一半来自于2017年认购项目于2018年集中预售补签,芝罘区实际新增可售房源较少。

第二梯队为开发区、牟平区,商品房新增量相对活跃,分别新增5650套、57.65万㎡;4755套、55.46万㎡。

第三梯队为福山区、莱山区,上半年商品房新增量分别为3469套、32.84万㎡;2420套、33.31万㎡。

高新区上半年商品房新增量,新增1425套、15.02万㎡。

年度成交:上半年全市商品房成交量跌价涨,主要受新增可售房源供应紧缺影响,供不应求持续加剧

烟台同策数据显示:2018年上半年烟台六区商品房成交29534套,同比17年上半年32476套下滑9.06%;2018年上半年成交总面积302.81万㎡,同比2017年上半年325.34万㎡下滑6.93%。

烟台同策数据显示:2018年上半年烟台六区商品房成交均价8296元/㎡,供不应求的市场环境引发“涨价潮”,同比2017年上半年7113元/㎡上涨16.63%。

六区成交:开发区7574套夺得六区成交量榜首;莱山区成交均价10192元/㎡位居六区均价榜首

烟台同策数据显示:2018年上半年开发区成交7574套夺得六区成交榜首,主要受热销大盘中南熙悦、万科城、富力湾等多盘带动;牟平区第二,5973套;芝罘区第三,5745套;福山区第四,5078套;高新区第五,3066套,中海国际社区单盘支撑作用明显;莱山区第六,2098套,受供应量限制,莱山区成交量较低。

烟台同策数据显示:2018年上半年莱山区成交均价10192元/㎡,六区居首;芝罘区第二,9943元/㎡;高新区第三,9217元/㎡;开发区第四,8571元/㎡;福山区第五,7226元/㎡;牟平区第六,5974元/㎡。

备注:数据来源:烟台房产交易网;统计区域仅包含烟台六区;统计物业:包含住宅、商业、办公等所有物业类型商品房;统计周期:2018.1.1-2018.6.30;新增统计中已剔除预售证到期于2018年续期的房源,仅包含2018年新获预售房源;所有成交数据为网签数据,并非项目当年售足数据

伍、销售排名

楼盘10-销售面积排名:中海国际社区以14.97万㎡遥遥领先,10项目仅1个本土房企项目上榜

楼盘10-销售金额排名:中海国际社区以16.3亿元遥遥领先,单盘销额10入围门槛提升至5.2亿元

房企5-销售面积排名:万科地产与中海地产遥遥领先;品牌房企“霸屏”5全阵营

房企5-销售金额排名:万科地产以28.54亿元遥遥领先,2018年上半年六盘旺销

备注:数据来源:烟台房产交易网;统计区域仅包含烟台六区;统计物业:包含住宅、商业、办公等所有物业类型商品房;统计周期:2018.1.1-2018.6.30;所有成交数据为网签数据,并非项目当年售足数据

同策·烟台——深耕烟台6年。130人规模团队。连续5年烟台市销售代理行业销额。累计销售代理项目19个,目前销售代理项目10个;完成顾问咨询项目16个。

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