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2月楼市政策:调控不放松 长效机制待落定

来源:房天下综合整理 2017-02-28 15:44:00

[摘要] 进入2017年,央行“加息”、“房产税”加快推新、“控制房价上涨”等多个重大消息接连爆出。打击投机、防止热炒、维稳房价成为新的工作目标。2017年将成为决定楼市走向的关键年,这一年的政策息息相关!

2016年,过热的房地产市场遭遇当头一棒。一段时间以来,市场变化明显,房价持续趋稳回落。进入2017年,央行“加息”、“房产税”加快推新、“控制房价上涨”等多个重大消息接连爆出。打击投机、防止热炒、维稳房价成为新的工作目标。2017年将成为决定楼市走向的关键年,这一年的政策息息相关!

一起来看看二月楼市有哪些新动向。

央行上调公开市场操作利率,楼市或受冲击

2月3日,春节后交易日,央行全面上调公开市场操作利率,其中500亿元逆回购操作中,7天、14天、28天期利率均较上期上调10个BP(基点)。同日开展的SLF(常备借贷便利)利率也全线上调。专家认为,此举可确认货币宽松政策结束,或使房地产市场、债市受到冲击。

春节前,央行就曾变相“加息”,提高了MLF政策利率10BP,彼时就引发市场对货币政策转向的担忧。而春节后,央行两次上调公开市场操作利率的操作,则让市场普遍判断,决策层去杠杆的决心坚定,货币政策收紧已成定局。

央行上调有关利率或是出于三方面考虑:一是近期PPI持续走高导致通胀预期,期货市场一些大宗商品的价格上涨过快;二是由于春节等因素,一月信贷可能放出天量,需要通过加息对冲;三是在国际化程度加强,美联储收紧货币政策的背景下,出于“保汇率”等因素考虑,央行一定程度上需要同步加息抑制资本外流。

利率作为资金价格的体现,会传导至债券市场、房地产市场,影响其流动性,作为去年新增贷款的“大头”,“加息”将使房贷成本直接上升,春节前已经有多家北京的银行将首套房利率折扣从普遍的八五折上调至九折。(地产中国网)

调控分化:多地发文高库存城市暂停宅地供应

山东、山西等多地房地产库存压力较大的城市,2017年要停止商品房用地的供应。

2月初,山东省国土资源厅印发了《2017年全省国土资源工作要点》。要点明确:合理调整房地产用地供应规模,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

山东省国土资源厅有关负责人向新华社记者介绍,“标本兼治去库存”是山东今年推动供给侧结构性改革的工作要点。山东将改革完善房地产土地供应制度,实施有保有压的土地保障政策,坚持分类调控、因城因地施策。优化土地供应结构,科学安排住宅用地供应比例,支持房地产库存量大的城市对未开发房产用地依法进行合理调整,用以发展社会民生项目或国家支持的产业项目。

此外,山东国土部门还将从严控制办矿条件,严格落实国家和省化解产能过剩有关政策,继续暂停审批新建煤矿、石膏矿,从严控制审批新建水泥用灰岩、玻璃用砂(岩)矿。

同时,山西省也表示,房地产库存压力大的城市要停止供应商品房用地。

据新华社报道,到2016年底,山西省商品房待售面积约1761.0万平方米,比2015年末减少55万平方米,消化周期10.1个月,较上年底缩短3.6个月。

尽管山西省房地产去库存取得了明显成效,但房地产库存压力仍然较大。例如朔州、阳泉、吕梁等市,由于人口少,城市容量小,前几年开发建设力度较大,导致供大于求,形成了较大数量的库存,拉长了全省消化周期。

山西省国土资源厅有关负责人表示,今年全省将着眼于去库存、调结构、去产能、降成本,切实发挥土地在优化资源配置中的要素作用,合理控制新增用地,优化土地供应结构,应保尽保扶贫移民搬迁保障性住房用地,房地产库存压力大的城市要停止供应商品房用地。

据介绍,山西对已供应未开发的房地产土地,可转型用于新兴产业、文化旅游产业、体育产业、养老产业等跨界地产;对已建成的房地产开发项目,符合条件的可改造为电商用房、“创客空间”、商务居住复合式地产等其他用房。

此前的2月8日,国土资源部印发的《2017年国土资源工作要点》锁定了十项目标任务,包括推动供给侧结构性改革,积极推动去产能,标本兼治去库存,多措并举降成本,非常之策助脱贫;提高国土资源保障能力,保障重大基础设施建设,支持重点产业发展,完善房地产用地调控机制,推动区域协调发展,促进新型城镇化建设,强化国土空间规划;推进国土资源领域重大改革,统筹推进农村土地制度改革三项试点,深入推进自然资源管理制度改革,深化“放管服”改革等任务。

而据长沙晚报报道,湖南省今年还将实行“差异化用地政策”,在积极保障重点建设项目用地的同时,严格落实国家和省化解房地产库存有关政策规定,建立房地产开发用地审批联动机制。2016年,湖南省对去化周期超过36个月的9个县区,暂停了新增房地产开发用地审批。(来源:澎湃新闻网)

2月白皮书RDER-BOTTOM: 0px; BORDER-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; OUTLINE-STYLE: none; OUTLINE-COLOR: invert; PADDING-LEFT: 0px; OUTLINE-WIDTH: medium; PADDING-RIGHT: 0px; FONT-FAMILY: 'microsoft yahei'; BORDER-: 0px; BORDER-RIGHT: 0px; PADDING-: 0px" class="Apple-converted-space"> | 房价走势 开盘预告 2月预售 2月成交 打折优惠 广告监测 城建要闻 土地市场 市场活动 电话评估报告 楼市政策

2017楼市落定长效机制:具备条件,难以毕其功于一役

长效机制成为今年楼市发展的重要目标和落脚点。在“改革深化年”2017年,如何消灭楼市“内火”,解决市场积弊及对经济金融的掣肘?如何在稳增长前提下推进长效机制的建立?房产税呼声渐行渐近背后需要怎样一场嬗变?

大家仍在等待那张清晰的框架、路线和时间表。

国家统计局2月22日发布的数据显示,今年1月,一、二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨,三线城市走势总体平稳。

“经过共同努力,热点城市的房地产市场预期有所转变,房价过快上涨势头得到遏制,调控取得了阶段性成果。”住建部部长陈政高预计,今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。

长效机制与民间“药方”

交通银行首席经济学家连平认为,决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度坚决。考虑已出政策的后续效力边际会衰减,预计政策有深化、加码的可能,且这种“紧”格局不大可能在2017年上半年发生改变。

事实上,去年年底一周内的两次中央表态,已为2017年楼市定调—强调“抑制房地产泡沫”与强调“房子是用来住的、不是用来炒的”共为主基调。

重新梳理和设计中国房地产的基本制度,正成为有关部门工作的“重中之重”,即综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。目的在于,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

“我国的住房制度设计一直在探索,试图在‘高度福利化’与‘高度市场化’之间找到平衡点,”中国社会科学院金融所房地产金融中心主任尹中立撰文指出,加快建立基础性制度和长效机制,是扭转多年来形成的以房地产为支柱的经济增长方式之举。

尹中立相信,在国内住房制度变革史中,长效机制会是个里程碑和转折点。

早在2013年,长效机制的探讨就已进入公众视野。如2013年国务院发展研究中心曾召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制”的课题报告评估会,邀请国内有实力的科研机构,但后因难度颇大而搁置;2014年发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,也曾提过房地产调控的长效机制;2015年4月30日的中央政治局会议上,提出“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”,但随后均未见有实质落地。

“我国现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件。”陈政高提到三点,其一,中央经济工作会议做出的决策部署,为制定上述机制指明方向并提供根本遵循;其二,有广大人民群众的支持;其三,有一定的工作基础,包括房地产市场已有的法律、法规、体制、机制及实践经验等。

但这项艰巨、棘手、庞大的任务,并不可一蹴而就。

房地产健康发展的考核维度太多、影响链条太长、机理太复杂,因此给出长效机制的具体内容也比较困难。如何建立房地产长效机制,外界至今仍难看到清晰的框架、路线和时间表。

从大框架来看,房地产长效机制应呈“三足鼎立”态势,包括不动产统一登记制度、房产税和稳定住房消费政策,但前两者进展缓慢,影响长效机制的整体建设进程和调控效果。

“牵一发而动全身,房地产长效机制兹事体大,涉及地方政府土地财政、土地改革、中央和地方财权事权划分等诸多方面,要突破许多困难,协调各方的利益,”时代周报记者所接触到的专家解读,无不点出,“长效机制并非只是在房地产市场打转,而是要进行全方位的改革。而每一个方面何时推出、具体内容、执行路径、短期选择等又有很大不确定性,甚至相互牵制或阻力重重。”

他们给出的民间“药方”各有所指。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议,开征房产税和实施炒房重税制度,建立支持“住”和抑制“炒”的税收调节机制;改革并建立公共财政新体制,形成中央对地方公共服务、基础设施的财政投入与人口流动正挂钩,与城市行政级别及财政收入倒挂钩的机制;健全政府市场管理和内部管理行政制度,构建政府的运行机制、激励机制和约束机制;加快出台“住房法”“住房租赁法”和“房产税法”,构建支持“住”强保护和抑制“炒”硬约束的法律机制。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉则认为,基于楼市与地方政府行为和财政金融关系之复杂、利益关系之深远,应当要把革新土地财政作为建立房地产长效机制的“牛鼻子”。

“房地产市场长效机制不可能毕其功于一役,决策层短期内将稳住房价上涨势头,以时间换空间,”苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙称,即以居民收入增长逐渐消化房价泡沫,渐次推进上述相关改革和立法,终建立房地产基础性制度和长效机制。

“什么时机出台、分几年落实推进都需要思考。”国务院参事夏斌强调,要预防政策变成口号。房地产长效机制有了初步顶层设计之后,再配合具体措施出台,才有希望以逐步纠错的方式来扭转长期以来形成的以资产市场为主的波动局面。

房产税不搞突然袭击

房产税话题永远不缺听众。

“房地产税是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革。”陆克华在新闻发布会上称,有关部门正在按照中央要求开展工作。

此前不久,国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施,并明确提到“支持各地区在房产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。再加上人大财经委副主任委员尹中卿日前的“房地产税法正在制定工作之中,关键是要选准出台的窗口”的表态,引爆了市场对房产税的猜测。

作为房地产长效机制的重要制度基石,房产税何时落地,怎么开征,税率几何等问题牵动各方神经。

“然而,从今年中央经济工作部署、重大立法改革程序和基础性配套条件来看,短期内房产税出台的可能性微乎其微。”黄志龙撰文指出,长效机制还正在“研究”,房产税的落地实施需要以完成财政体制、土地改革等作为支撑。

从中央明确的财税体制改革路线图看,“推动中央与地方财政、事权和支出责任划分改革”,“加快制定中央和地方收入划分总体方案”,“抓紧提出健全地方税体系方案”这三项改革任务是依次递进的关系,只有中央与地方权责厘清后,房产税才有落地空间。不出意外,房产税将是地方税的主体税种。

其次,房产税作为事关全局的重大改革,将面临漫长立法过程。

2013年,官方正式提出“加快房产税立法步伐”。2015年召开的第十二届人大常委会立法规划中,房产税法被列入了类项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

不可否认,房地产税已经列入本届人大的一类立法规划,但这并不意味着本届人大任期完成之前将完成立法。黄志龙指出,从我国重大立法过程看,由于决策层、学界、企业和民众难以达成共识,许多立法十年也磨不成一剑,立法规划在任期内未完成的不在少数。

例如,《反垄断法》在草案形成12年之后,才正式进入人大常委会的立法程序;《民法典》列入立法规划数十年,至今遥遥无期。房地产税涉及的利益太复杂,尤其是事关普通民众的核心经济利益,迄今为止仍没有广泛共识,更妄谈相对成熟的改革方案或者房地产税立法草案。

此外,当前开征房地产税还缺乏数个基础性配套条件。

中国财税法学研究会副会长施正文透露,长期以来,不动产登记制度不统一以及不动产产权属性复杂等因素,为房地产税全面推开带来了较大阻碍。

据了解,共约有30多种产权属性,其中仅北京各类产权属性的住房至少有十七八种,如商品房除一般住宅外,还包括外销和内销房,两限房(限价格、限套型)、自住型商品房等;政府部门公共住房包括房改房、央产房、军产房、校产房、乡产房、使用权公房等;保障性住房有经济适用房、廉租房、公租房、安置房,等等。

不同产权属性的房产交易限制条件、税收、增值分配机制等差异巨大,要制定相对公平的税率难度较大。此外,这些不同产权属性的房产登记体系相互分割。

这个难题何时才能解决?

国土部不动产登记局给出的时间表是,从2014年开始,力争4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

“2017年将大力推进不动产登记平台的接入,335个地市州盟和2854个县市区旗要全部接入信息平台,80%以上的市县要完成存量数据整合入库,并向省和部汇交数据。”国土资源部副部长王广华此前表示。

只有房地产税立法和不动产登记全部顺利完成,房地产税才有可能真正全面落地,从目前的信息看,两者同时在2017年完成的可能性并不大。

尹中卿明确表示,房地产税不会搞“突然袭击”。面对社会和民众的关注和疑问,尹的上述表态恰好给人以积极正面的预期。(来源:时代周报)

国土部:城市居民不得到农村购买宅基地 不予登记

国土资源部副部长赵龙近日回应“1999年后城镇居民使用的宅基地不再给予确权登记”时表示,目前情况下,还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转,城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。

国务院新闻办公举行新闻发布会,有记者在发布会上问国土资源部副部长赵龙:有消息说1999年后城镇居民使用的宅基地不再给予确权登记,请问这个政策的背景是什么,会有比较大的阻力吗?

关于城镇居民的宅基地不予发证,赵龙解释说,宅基地是农民的基本福利制度,它是有特定对象的,它的对象就是农村集体组织的成员,所以说城里人是不应该得到农村宅基地的。为了维护农民的居住条件和居住安全,国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动。

赵龙表示,由于国家有规定,不予登记宅基地,城市居民不得到农村购买宅基地,这是有严格要求的。

赵龙介绍,按照法律和登记规则,城市居民是拿不到合法的产权。当然,国家现在也正在推进“三项改革”的试点,包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用,宅基地下一步怎么在集体组织成员之间或者是能不能在更大范围之间进行流动,正在研究。

赵龙说:“但是后也需要通过法律的形式把它确定下来。”

赵龙表示,在目前的情况下,还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转,城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。(中国新闻网)

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